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老房子加裝電梯不用爭了,“新方案”提出后,樓上樓下都同意了

信息來源:          發布日期:2021-03-30

三個信號顯示,實行了12年之久的“棚改”終于要逐漸退出房地產歷史舞臺了。其一、住建部高層2019年以來,多次發表講話提到,未來舊城改造要避免“大拆大建”、“一拆了之”;其二、今年的國家重要議題中,只提了舊改,并未提及棚改。這意味著老舊小區改造,正成為舊城改造的重點主推模式;其三、從住建部公布的消息看,棚改存量已經所剩無幾,換言之聲勢浩大的棚改已經行至尾聲。不出意外,未來幾年,棚改將可能全面結束。

 

不得不說,棚改的退場對我國房地產市場,乃至未來全國的房價走勢都有很大影響。首先,棚改停止,對應的貨幣化補償安置模式結束,意味著棚改對于房價的刺激效應不復存在,尤其是三四線城市,后續的連帶影響更大;其次,拆遷一夜暴富”不再可能,因拆遷而起的不公平創富行徑也將徹底畫上句號;更重要的是,棚改的退場,讓那些依賴拆遷而生的“囤積老破小博拆遷”的專業炒房投資客也不再有生存空間。這類群體的消亡,一定程度上會更有助于房價穩定,有益于普通剛需實現買房安居夢。

拆除重建式的棚改將圓滿結束,取而代之的是舊改。舊改又有哪些實質性的惠民之舉呢?雖然二則同屬于舊城改造,但舊改對穩樓市具有積極意義。眾所周知,棚改是消滅供給,制造需求,有助于推動房價上漲,而舊改是在增加供給,消滅需求,更有助于整個房地產市場的穩定。

 

此外,不管是從改造的資金消耗,還是安置補償難度來看,舊改都完勝棚改,因為舊改強調的是居住環境的升級改造,與棚改相比不僅更加“輕巧靈活”,而且能達到事半功倍的效果??芍^是真正意義上的為老舊小區居民謀福祉。

談到舊改為老舊小區居民謀福祉,就不得不提到老房子加裝電梯。因為早在2010年,老房子加裝電梯的需求就已經非常強烈了。

一方面,我國正進入“深度老齡化社會”,60歲以上老年人口總量逐年大增,而且這部分群體基本都扎堆在老城區;另一方面,伴隨著第四代電梯房的普及,越來越多的人更追崇電梯房,2000年以前建造的多層步梯房基礎設施老化,疊加上下樓極其麻煩,更是遭到了年輕人的排斥。對于給老舊小區加裝電梯,一直以來都是不少居民的迫切希望,尤其是高層住戶,更是有著望眼欲穿的強烈需求。

 

未來5年是舊改的高峰期,老舊小區加裝電梯也是大勢所趨,事實上,為老舊小區加裝電梯一直以來都是國家主推的工程。不僅如此,有些地方甚至發布文件明確要求,4層以上老舊小區必須加裝電梯。過去的2020年,北京、上海等城市,甚至還取消了“一票否決權”制度,新規明確,只要同一樓棟的參與投票的居民2/3以上達成一致同意意見,就可以推進加裝電梯工作??偟膩碚f,未來老舊小區加裝電梯都是務必完成的工作,對于這一點不用再爭了。

但給老房子加裝電梯這項看似非常貼近民生需求的“大好事”卻在現實生活中極難推進,根本原因是,不同于水電路網等基礎設施升級換代,老房子加裝電梯涉及每一戶的核心利益訴求,其實從一開始就分歧巨大,阻力重重:

 

低樓層(1、2樓)從一開始就持反對意見。我們總結是三大原因:其一、加裝電梯對低樓層有弊無利,遮擋采光、產生噪音、影響通風、施工擾民等弊端顯而易見,低樓層很難被說動;其二、加裝電梯的安全性存疑。老小區年限長,而且沒有預留加裝電梯的位置,如果采取加裝電梯的行為,很多住戶對房屋的穩定性和居民的安全性都有擔憂;其三、老房子加裝電梯,利好高樓層居民,而且1、2樓基本使用不到,不僅如此,后續電梯安裝好后,還要分擔維護費用。自己花錢去成全別人,這很難同意。 

高樓層(5、6樓)大力支持,一直都在積極推動。核心原因是,高樓層對于加裝電梯的需求很強:一則、在沒有電梯的情況下,每天往返于樓道內,不管是對于老人、小孩,還是青壯年來說,都是一種“受罪”行為,尤其是腿腳不利索的老年人,半年不出家的情況都很普遍。遇到搬家、取快遞、叫外賣等需要爬樓的活動時,也往往會遭遇吐槽,更有甚者會要求頂層的住戶多加錢;二則、加裝電梯可以徹底扭轉高樓層的劣勢為優勢,尤其是頂樓,20年以前的老舊小區很多頂樓還有閣樓,如果加裝電梯真的實現,頂樓的市場價值會大幅提升,也會越來越吃香。

 

正是因為樓上樓下住戶們對于加裝電梯的需求不同,看法不同,所以老房子加裝電梯這項舊改內容,一直很難推進。更有甚者,就因為加裝電梯大家的意見很難達成一致,最終導致整個舊改項目被擱置了。低樓層與高樓層之間也因為要不要加裝電梯而吵得焦頭爛額,非常影響鄰里和睦。 

值得一提的是,截止到2020年底,很多老舊小區都在推進的加裝電梯方案是,從下到上的倒金字塔式出資方案:比如,一部電梯全部的加裝費用是40萬,除去補貼后,費用由所有樓層的居民按比例分攤??紤]到1樓不需要乘用電梯,則不需要出資,2樓出資比例是5%,3樓出資比例是10%,4樓出資比例是15%,5樓出資比例是30%,6樓由于加裝電梯最得好處,所以出資比例最高40%。且后續電梯的電費、維修費、保養費等費用也按照這個比例出資。

這個方案看似合理公平,但也較難大面積推廣:一方面,這個方案1樓雖然同意了,但是2樓卻又反對,因為他們也覺得自己可以不使用電梯。即便是承擔5%的電梯安裝費用,2樓也不愿意掏;另一方面,即便1、2樓都不反對,5、6樓也很難同意。因為30%、40%的出資費用,計算下來可能需要每戶掏出6、7萬元現金,這對于很多老舊小區的老人而言,他們是很難拿出這筆費用的,畢竟很多老年人已經失去了經濟來源,或者說經濟來源僅能滿足于日常生活開銷。即便是年輕人,本身就面臨房貸、孩子教育、贍養老人等多方面壓力,對于這筆額外開銷,很多高樓層住戶也拿不出來。

為了達成加裝電梯的最終目的,我們看到很多城市都在研究方案,更有甚者取消了一開始的“一票否決權”。這樣一來,只需要大多數居民同意就可以實行加裝電梯計劃。但這也存在一個問題,那就是雖然加裝電梯不再受“一票否決權”限制,但安裝電梯的出資仍然是一個大問題:尤其是高樓層,按照上述方案,確實合理公平,但是避免不了有人拿不出錢來。所以這個方案,還是有不足之處。

 

過去一年多,國家一直在積極推動老舊小區加裝電梯工作,從去年開始,全國已經有上海、南充、鄭州、德州、天津等十幾個城市出臺了“支持城鎮老舊小區居民提取住房公積金用于加裝電梯”的政策。雖然沒有從根本上徹底老房子加裝電梯難的問題,但努力可以看得見。

老房子加裝電梯迎來“滿意方案”:1、2樓不反對,6樓也同意了

到底有沒有那種既不用各樓層出資就能加裝電梯,而且能讓樓上樓下都“滿意的方案”呢?“新方案”提出后,1、2樓不反對,6樓也同意了。這個能讓樓上樓下都滿意的方案就是:刷卡付費式共享電梯。

何為刷卡付費式共享電梯?簡單來說就是由第三方(一般是電梯生產企業)出資,免費加裝電梯,而且后續電梯的各項維護費用都由第三方承擔。但要求是,加裝完成后的電梯由第三方運營,包括實行“住戶刷卡乘用”制度,以及對外出租電梯轎廂和正面的廣告屏來獲取收益。住戶刷卡付費,一般可以辦理月卡、季卡、年卡,每個樓層的乘坐電梯的費用也按自下而上的倒金字塔定價。

 

值得一提的是,該方案首創于河北省。但這個“新方案”一經推出后,就迅速得到了廣大老舊小區的熱捧:因為它既解決了安裝電梯的施工問題,第三方電梯企業專業性毋庸置疑,而且也解決了加裝電梯的出資問題,即便其中需要部分業主補交一定費用,大家也是完全可以承受的。

有人可能會擔心第三方企業收不回成本,這一點毋庸置疑,他們前期都會進行成本核算。據業內專家分析,電梯企業出資加裝電梯實現老舊小區“共享電梯”方案,對于企業而言也是穩賺的,一方面對于對于電梯企業而言,安裝電梯費用可控,另一方面電梯轎廂等收益是一項長久收益,尤其是北上廣深這些大城市,其實這部分收益都可以保證第三方企業在3-5年內收回所以成本。 

可以說,“刷卡付費式共享電梯”這個方案是目前為止所有人都非常滿意的方案:1、2樓不反對了,6樓也同意了,第三方企業也樂此不疲。

目前河北、北京、深圳、杭州、河南、湖北等多個省市都開始采取“共享電梯”這一新方案。不僅如此,很多小區還在此基礎上有所創新,比如遇到1樓仍然不同意的情況下,可以由物業出面協調,可以給1樓加大私有活動區域范圍。再比如,這個方案實施后,6樓住戶獲益最大,為了使各個樓層都做到徹底滿意,6樓作為最大獲益方,可以適當出資給予各樓層一定的補償??偝鲑Y額不要求太高,盡量做到讓各位鄰居都感覺到被照顧就行。如此一來,樓上樓下就真的都同意也滿意了。

未來對于老房子加裝電梯可能真的不用爭了,因為備受好評的“共享電梯”方案可能是無可爭議的最理想方案。當然,這還要因小區而異,如果大家都能接受“不同樓層不同比例出資”的加裝電梯方案,也可以按照原來的方案執行。對此,大家怎么看?

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